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    長三角REITs產業聯盟搭平臺促合作

    2022-09-26 08:52 來源: 上海證券報·中國證券網????? ? 作者: 林淙 0

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    9月23日,長三角基礎設施REITs產業聯盟舉行第六期圓桌論壇,全國20余家產業園企業、地方政府部門參加了此次論壇,上交所、建信基金、中關村資本、張江高科、蘇州工業園、華安基金、東吳基金等REITs專業人士齊聚,共探產業園REITs高質量發展之路。

      作為北京市首單產業園區公募REITs,建信中關村REIT的發行有效破解了產業園區運營的痛點問題。據北京中關村資本基金部副總監江帆介紹,基礎設施REITs通過對園區資產進行“輕重分離”,促進了產業園區“開發建設”和“運營服務”的分離,解決了產業園區長期存在的“角色重疊”問題?;A設施REITs有利于原始權益人更專注于園區運營服務,形成精細化、定制化的管理模式,并打造可復制的運管模式和服務品牌。

      針對產業園REITs與普通產業園差異化運營重點,江帆從項目公司收款賬戶規范化、激勵制度更加科學市場化、各方人員職能轉變和運營更加透明等角度進行論述,他表示,建信中關村REIT有效促進了基礎設施項目運營質量和管理效能的提升。

      建信中關村REIT的基金經理李元利詳細介紹了建信中關村REIT存續期管理情況。為了規范基礎設施基金投資管理和運營,控制基礎設施基金在運作期間的風險,對基礎設施項目進行更優質的管理、提升項目收益,建信基金在結合基礎設施基金特點及公司有關制度的基礎上,制定了投資管理、運營管理、風險控制、盡職調查等相關制度,并成立了投資決策委員會。在項目公司層面,制定了財務管理、綜合管理、人力資源、經營管理等相關制度,保證項目穩健有序運營。

      為提高后續資產管理的決策效率、發揮主動管理責任,建信基金設置了完善的決策機制和相應制度,采用“公募基金份額持有人大會-公募基金管理人-執行董事”的三級授權決策,并在項目經營過程中,以實際行動踐行監管對基金管理人主動管理的要求。

      2018年,蘇州工業園區國資在上交所發行全國首單社區商業私募REITs,2020年又從豐富的產業園資產池擇優擇適(蘇州國際科技園五期B區、新建元2.5產業園一、二期)發行全國首批、江蘇首單公募REITs。據蘇州國際科技園財務總監顏永萍介紹,一大批優質企業從國際科技園中孵化成長,其中包括模擬芯片龍頭思瑞浦、光模塊公司中際旭創、“互聯網+旅游”企業同程旅行、跨境電商大健云倉等。

      在REITs的促進之下,蘇州國際科技園產業園運營的市場化能力也愈加成熟。REITs發行后,蘇州國際科技園運營主體蘇州工業園區科技發展有限公司受托繼續作為項目運營管理機構,底層資產出租率提高并保持在92%以上,租金、物業費等收入穩步提升。2021年6月發行后的報告期,東吳蘇園產業REIT營業總收入完成率達108.8%,實現凈利潤0.33億元。

      作為項目中介機構,東吳基金的基金經理徐昊表示,信息披露工作貫穿了整個REITs產品從申報到發行到運營的各個階段,需要與運營管理機構時刻保持密切溝通,對運營、財務基礎數據進行收集整理,并做動態更新,及時披露相關變化。信息披露的高要求也促使基金公司進行更為細致的主動管理,在基金份額持有人對項目更為深入的了解和監督下,讓運營機構更有動力扎實運營,提質增效,從而形成良性互動。

      當天參加論壇的還有張江高科的代表,項目開發一部高級經理張志遠。2021年6月,以位于張江科學城、上海集設園內的產業園區為底層資產,華安張江光大RETI順利發行。從運營情況來看,張江REIT上市一年來二級市場累計漲幅超40%,園區出租率和租金水平都穩步上升。

      截至今年6月末,張江光大園的出租率為99.51%,基本滿租;平均合同租金為5.44元/平/天,較上市時平均租金上漲5%。當前租戶基本保持穩定,業態分布中在線新經濟占比52.76%,集成電路19.35%,金融科技19.21%,先進制造業5.86%,產業服務配套2.33%。代表租戶有瑞芯微電子、銳磐微電子、上海訊聯數據服務、縉嘉科技等。上市以來,張江REIT對2021年度分紅的凈現金流分派率達4.7%,高于招募說明書中預期的4.66%。

      華安基金的基金經理葉璟表示,隨著REITs試點的推進和規?;?,預計對信息披露的要求也將會不斷提高?!拔磥?,如提高同類型基礎設施REITs相關披露的標準化程度;再如當同一基金擴募眾多資產后,以組合模式呈現相關信息,都是值得后續思考和探索的?!?/p>

    責任編輯:徐丹寧

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